С апреля 2025 года в судах общей юрисдикции Москвы и Московской области сформировалась устойчивая судебная практика: при рассмотрении споров по договорам долевого участия (ДДУ), связанным с качеством исполнения обязательств по передаче объекта, суды начали взыскивать с застройщика фиксированную сумму в размере 3% от цены договора, независимо от фактических затрат на устранение недостатков, подтверждённых экспертизой.
Как было ранее
До недавнего времени применялась стандартная правовая модель:
1. Истец (дольщик) обращался в суд с иском, приложив досудебную строительную экспертизу;
2. В рамках дела зачастую проводилась повторная судебная экспертиза, инициированная ответчиком (застройщиком)
3. Суд, сопоставив данные обеих экспертиз, взыскивал с застройщика сумму, эквивалентную стоимости устранения выявленных недостатков.
Такая практика соответствовала общим положениям законодательства и позиции Верховного Суда РФ, изложенной ранее в Обзорах судебной практики.
Что изменилось
Начиная с начала апреля 2025 года, суды начали выносить решения по спорам, связанным с качеством переданных объектов, руководствуясь новой позицией: взыскивать исключительно 3% от цены договора, независимо от содержания экспертиз.
Эта практика распространилась одновременно по нескольким регионам, что может свидетельствовать о наличии негласной установки или ориентира на разъяснительные письма федеральных органов.
Роль письма Минстроя
Ключевым событием стало появление письма Минстроя России №18103-НС от 28.03.2025, в котором указано, что положения новой редакции ст. 7.1 214-ФЗ, устанавливающие компенсацию в размере 3% от цены договора, могут применяться ко всем делам, по которым судебное решение выносится с 2025 года, независимо от даты подписания акта приёма-передачи или возникновения обязательств.
В письме отдельно подчёркивается, что его положения не являются нормативными и не устанавливают обязательных предписаний. Тем не менее, именно эта позиция активно используется судами при мотивировке своих решений. В отдельных случаях положения письма фактически переносятся в текст судебных актов без изменений.
Иерархия и подчинённость: почему так происходит
Суды первой инстанции, при отсутствии официальной позиции Кассационного суда общей юрисдикции (КСОЮ) и Верховного Суда РФ, формируют практику, ориентируясь на подходы апелляционных судов(Московского городского суда, Московского областного суда и др.). Если апелляционная инстанция закрепляет конкретную правовую позицию, суды первой инстанции в большинстве случаев её придерживаются, чтобы избежать отмен.
В свою очередь, апелляционные суды также избегают формулирования решений, способных противоречить будущей позиции кассации или ВС РФ. В условиях отсутствия ясной кассационной практики, письма федеральных ведомств (в частности Минстроя) приобретают характер неформального ориентира.
┌───────────────────────────┐
│ Верховный Суд РФ
└─────────────┬─────────────┘
│
┌─────────────▼─────────────┐
│ Кассационный суд общей
│ юрисдикции (КСОЮ)
└─────────────┬─────────────┘
│
┌─────────────▼─────────────┐
│ Апелляционные суды:
│ Мосгорсуд, Мособлсуд и др.
└─────────────┬─────────────┘
│
┌─────────────▼─────────────┐
│ Суды 1-й инстанции:
│ районные, городские
└───────────────────────────┘
Дополнительные последствия
Суды также начали запрашивать документы, подтверждающие факт полной оплаты квартиры, прежде чем удовлетворить исковые требования, даже в части 3%. Таким образом, в судебном процессе стал обязательным элемент доказывания самого факта исполнения обязательств по оплате со стороны дольщика.
Это может привести к отклонению исков, если сторона не сможет подтвердить оплату договора долевого участия в полном объёме.
Проблемы правоприменения
Такая практика вызывает ряд вопросов:
-
Может ли ненормативный акт (письмо Минстроя) являться основанием для переоценки судебной практики, ранее сложившейся на основании закона и позиции ВС РФ?
-
Соответствует ли применение нормы, вступающей в силу с 01.01.2025, к отношениям, возникшим ранее, принципу действия закона во времени?
-
Является ли позиция судов обоснованной с точки зрения принципа полного восстановления прав потребителя?
До настоящего времени КСОЮ и Верховный Суд РФ не высказали официальной правовой позиции по данному вопросу. В отсутствие такой позиции суды продолжают использовать подход с фиксированной компенсацией.
Расчёт компенсации
по ДДУ и ДКП
